بندن والاس بیشتر یک دهه گذشته را صرف سرمایهگذاری در فناوری‌هایی کرده که بر خرید، ساخت و مدیریت املاک اثر میگذارند. اکنون همبنیانگذار شرکت فایفتوال میبیند که هوش مصنوعی در حال تغییر نوع شرکتهایی است که ارزش سرمایهگذاری دارند و تعریف خود «پروپتک» را گستردهتر میکند.
فایفتوال که در ۲۰۱۶ در لسآنجلس تأسیس شد، به یکی از بزرگترین شرکتهای سرمایهگذاری متمرکز بر فناوری املاک تبدیل شده و حدود سه میلیارد دلار تعهد و سرمایه تحت مدیریت دارد. سبد سرمایهگذاری آن شامل پروکور، اوپن‌دور، بلند و هیپو است.
خروج‌های مهم آن شامل سرویس‌تایتان، که در ۲۰۲۴ عرضه عمومی شد، و «ایندستریوس» ارائه‌دهنده فضاهای کار انعطاف‌پذیر است که شرکت غول املاک «سی‌بی‌آر‌ای» در ژانویه ۲۰۲۵ مالکیت کامل آن را با ارزش‌گذاری بیش از ۸۰۰ میلیون دلار خرید. شرکتهای بزرگ املاک و مهمان‌داری — از جمله سی‌بی‌آر‌ای، هاینس، هیلتون و ماریوت — از سرمایه‌گذاران فایفتوال هستند و همین به استارتاپ‌های مورد حمایت آن ارتباط مستقیم با مشتریان بالقوه میدهد.
والاس که مدیرعامل و مدیر سرمایهگذاری است، تجربه هر دو سوی این رابطه را دارد؛ او پیش از هم‌بنیان‌گذاری استارتاپ تحلیل نیروی کار «آیدنتیفاید» که در ۲۰۱۴ توسط ورک‌دی خریداری شد، و شرکت اشتراک خودرو «کابیفای»، در گلدمن ساکس و بلک‌استون در حوزه مالی املاک کار می‌کرد.
**کرانچ‌بیس نیوز:** تحلیل اخیر ما از سرمایهگذاری پروپتک نشان داد حجم سرمایه در مسیر مشابه یا کمی بیشتر از پارسال است، اما با معاملات کمتر. این چه می‌گوید؟
**والاس:** حس من این است که این آمار ممکن است مقدار واقعی سرمایه ورودی را کم‌نمایی کند، چون آنچه پیش‌تر در باریک‌ترین معنا پروپتک نامیده می‌شد، حالا احتمالاً سهم کوچک‌تری از محل سرمایهگذاری سرمایه‌گذاران پروپتک را تشکیل میدهد.
راه‌حل‌های افقی روزافزونی وجود دارند که به‌اندازه بسیاری از راه‌حل‌های عمودی — اگر بهتر نباشند — خوب‌اند. ما اخیراً سرمایهگذاری بسیار بزرگی از صندوق رشد خود در «هیگزفیلد»، شرکت نرم‌افزار تصویرسازی، انجام دادیم. بیشتر مردم به‌طور بازتابی فکر می‌کنند این ابزار برای فیلم یا رندر صحنه است، اما ما دیدیم که مشاوران املاک و کارگزاران اجاره تجاری از آن برای نمایش فضا استفاده می‌کنند.
برای خانه‌ای که ساخته نشده، می‌توانی نقشه‌ها را به آن بدهی، یک خانه کامل بسازد، خانواده‌ات را داخل آن بگذاری و در یک صحنه کامل قدم بزنی. این از راه‌حل‌های صنعتی مخصوص تصویرسازی فضا که باریک تعریف می‌شدند، جلو زده بود.
دسته دیگر، سرمایه‌ای است که به کسب‌وکارهای تمامزنجیره — یعنی خود شرکتهای املاک — سرازیر می‌شود. ما الان ۱۳۵ میلیون دلار در «اتمز» سرمایهگذاری کردیم و تعجب می‌کنم اگر این زیر تعریف پروپتک بگنجد.
این دو دسته احتمالاً در آمار نمی‌آیند: نرم‌افزار افقی، مثل هیگزفیلد، و کسب‌وکارهایی که فضای فیزیکی را بر پایه خودمختاری، هوش مصنوعی یا رباتیک بازتعریف می‌کنند. این‌ها در واقع یک چیز فیزیکی می‌سازند؛ مستقیم یا غیرمستقیم یک شرکت املاک می‌سازند.
**هوش مصنوعی چقدر این چرخش به سمت نرم‌افزار چندصنعتی را جلو می‌برد؟**
**والاس:** بخش بزرگی از ماجراست. بدون چیزی که به‌طور بنیادی بهتر و غیرقابل کپی باشد، توجیه کمتری برای خرید نرم‌افزار بیرونی وجود دارد. البته هنوز توجیهی هست؛ فقط کمتر شده.
هیچ شرکت املاکی نمی‌تواند نرم‌افزار تصویرسازی‌ای مثل هیگزفیلد بسازد. باور ندارم هرگز بتوانند. اما یک اپلیکیشن تعامل با مستأجر که پیش‌تر می‌خریدند و روی دارایی‌هایشان پخش می‌کردند، حالا در یک آخر هفته قابل بازسازی است.
ضرورت خرید این راه‌حل‌های بیرونی کم شده و ارزش بیشتری روی بهترین راه‌حل‌های افقی گذاشته شده؛ چه یک مدل پایه باشد و چه یک کاربرد خاص مثل صدا یا تصویر. نمی‌دانم آمار چیست، اما جالب است بدانیم شرکتهای املاک بیشتر برای مدل‌های پایه خرج می‌کنند یا برای اپلیکیشن‌های پروپتک. اگر بخواهم حدس بزنم، احتمالاً نزدیک نقطه‌عطفی هستیم که این رقم از آن عبور میکند.
هیچ‌کس آنتروپیک را پروپتک نمی‌داند، اما ممکن است بخش قابل توجهی از بودجه پروپتک را از بالا ببرد و از پایین — وقتی از لایه اپلیکیشن عبور کنیم — سهم حتی بیشتری ببرد.
**هوش مصنوعی معیار شرکت نرم‌افزاری در مقیاس سرمایهگذاری خطرپذیر را بازنشانی کرده؟ فراتر از افزودن هوش مصنوعی به گردش‌کار موجود چه لازم است؟**
**والاس:** هنوز در حال فهمیدن آن هستیم، اما فکر می‌کنم باید چیزی باشد که قابل کپی نباشد. هر چیزی که خندق مالکیت فکری‌اش دفاع‌پذیر نباشد، در وضعیت سختی است و مدتی هم خواهد بود.
راه‌حل‌های ساده نقطه‌ای کمتر برای سرمایه‌گذاران خطرپذیر قابل تأمین مالی می‌شوند، چون توانایی یکی از آزمایشگاه‌های بزرگ برای ساختن آن به‌عنوان یک رابط، یا توانایی یک شرکت برای ساخت آن خودش، به‌شدت بالا رفته است.
نقطه مقابل این است که آزمایشگاه‌های اختصاصی هوش مصنوعی حالا برای صنعت املاک راه‌حل می‌سازند. ما از یکی به نام «آنترس» حمایت کردیم که تقریباً پالانتیر حوزه املاک است. آنترس با شماری از شرکای محدود راهبردی ما کار میکند: به شرکت می‌روند، مسئله‌ای را شناسایی می‌کنند که فکر می‌کنند با راه‌حل مبتنی بر هوش مصنوعی حل می‌شود، مالکیت فکری را اختصاصی همان سازمان می‌سازند و آن را با خودش رها می‌کنند.
این بیشتر مدل «حساب در برابر توسعه» است تا «لایسنس مالکیت فکری». این را در صنایع مختلف می‌بینید و بدون تردید در املاک هم.
**در برخی صنایع بنیان‌گذاران می‌گویند دانش تخصصی مزیتی به شرکتهای هوش مصنوعی تخصصی میدهد. این مزیت چقدر پایدار است؟**
**والاس:** من درباره توانایی مدل‌های پایه برای سازگاری سریع با کاربردهای خاص کمی خوش‌بین‌ترم. نمی‌گویم تخصص حقوقی خاص بی‌ارزش است، اما فکر می‌کنم این خندق با زمان فرو می‌ریزد. ممکن است روی یک تردمیل بدوانید.
به شکل چت‌جی‌پی‌تی در ۲۰۲۳ و کلود امروز فکر کنید. در سطح پایه یک چیز است، اما کاملاً دو چیز متفاوت‌اند. پیچیدگی، حافظه، توان شخصی‌سازی و توانایی ساخت بر پایه دستورهای زبان طبیعی، چیزی است که هیچ‌کس در ۲۰۲۳ نمی‌توانست پیش‌بینی کند. این در ۲۰۲۹ چه شکلی می‌شود؟ حرف شما امروز درست است؛ کمتر از قبل درست است و ممکن است سه سال بعد کمتر هم بشود.
**فناوری ساخت‌وساز هنوز برای فایفتوال اولویت است؟**
**والاس:** هست، اما کمتر از قبل. وقتی به عملکردمان نگاه می‌کنیم، عموماً دو چیز را ترجیح داده: کسب‌وکارهای نرم‌افزاری خالص — بازارگاه، نرم‌افزار مصرفی یا سازمانی — و کسب‌وکارهای تمامزنجیره.
هر زمان وارد فیزیکی‌کردن کارها می‌شوید، پروفایل ریسک عمیقاً عوض می‌شود. تعجب‌آور نیست که فناوری ساخت‌وساز احتمالاً بزرگترین قبرستان کل حوزه سرمایهگذاری خطرپذیر است. شاید دسته بزرگ‌تری هم وجود دارد، اما اگر هست، برای من آشکار نیست.
**چرا فناوری ساخت‌وساز همچنان سرمایهگذاری قابل توجه جذب میکند؟**
**والاس:** چون هنوز بازار عظیمی و مسئله‌ای بزرگ است. اگر کسی بتواند کارایی ساخت‌وساز را بالا ببرد، درباره یکی از بزرگترین بازارهای زمین حرف می‌زنیم. جایزه‌اش آن‌قدر بزرگ است که بزرگترین صندوق‌ها روی آن متمرکز می‌شوند.
**به بنیان‌گذارانی که راند بذری یا سری‌ای جذب می‌کنند چه فرصت‌هایی را پیشنهاد می‌کنید که چند سال قبل قابل تأمین مالی نبود؟**
**والاس:** حالا می‌توانید شرکتهای املاک جدید بسازید. این پیش‌تر در دامنه سرمایهگذاری خطرپذیر تصور نمی‌شد، اما قطعاً چیزی است که دوست داریم ببینیم.
مثلاً رویکرد بهتری برای خرید دارایی‌های چندواحدی، حذف هزینه‌ها و اجرای بیشتر فرایندها، عملیات و مدیریت با هوش مصنوعی داریم. این امروز برای فایفتوال و بسیاری از صندوق‌ها به‌راحتی قابل تأمین مالی است؛ پنج سال پیش این‌طور نبود. بنیان‌گذاران را تشویق می‌کنم به ساخت شرکتهای تمامزنجیره املاک فکر کنند.
فرصت دوم درباره داده است. املاک با داده‌ای به‌شدت مبهم شناخته می‌شود، به شکلی متفاوت از بیشتر بازارهای مالی بزرگ. هیچ اتفاقی در پروپتک ده سال گذشته این را بنیادی تغییر نداده است.
هوش مصنوعی مولد کجا می‌تواند از این داده مبهم سیگنال بیرون بکشد تا تصمیم تخصیص سرمایه گرفته شود؟ املاک دارایی جریان‌ساز نقدی است؛ لازم نیست آن را با اوراق یا سهام مقایسه کنیم، اما هست و باید باشد.
آیا می‌توان با نگاه به داده بیشتر یا داده متفاوت سیگنال گرفت، یا با هوش مصنوعی مولد پیش‌بینی کرد چه نوع املاکی بهتر عمل میکند؟ مدل کمی که دیرباز برای اوراق بهادار وجود داشت، حالا می‌تواند روی املاک اثر بگذارد، چون توان محاسباتی‌ای داریم که پیش‌تر ممکن نبود.
**فرصت‌هایی هست که کمتر به هوش مصنوعی مربوط باشد؟**
**والاس:** تلاقی زمین، املاک و ابزارهای مالی مرتبط با آن‌ها برایمان جذاب است. برای ساختن بیشتر آنچه املاک می‌نامیم، معمولاً باید روی زمین چیزی بسازید. زمین نهاده تقریباً همه املاک است، اما بسیاری از مالکان املاک نمی‌خواهند مالک آن باشند یا ریسکش را بپذیرند.
آیا راهی هست که مالکیت زمین را از مالکیت و اداره ساختمان جدا کرد؟ این بیشتر مهندسی مالی است تا هوش مصنوعی و راه‌حل‌های مالی تازه‌ای در این دسته در حال ظهور است.
**هوش مصنوعی، رباتیک و خودمختاری چه تغییری در نوع کسب‌وکارهای املاکی که بنیان‌گذاران می‌سازند ایجاد میکند؟**
**والاس:** به کارآفرینانی علاقه دارم که املاک را با لنز جامعه‌شناختی تصور کنند: کاتالیزورهای تازه در حال تغییر نحوه استفاده انسان از فضا هستند. این سال‌ها رخ داده است. تجارت الکترونیک صنعت املاک صناعی مدرن را ساخت. رایانش ابری، اینترنت و حالا هوش مصنوعی صنعت مرکز داده را ساختند. برج‌های مخابراتی از تلفن همراه و فناوری گوشی هوشمند متولد شدند. توالی‌یابی ژنوم کلاس دارایی املاک آزمایشگاهی را ساخت.
فکر می‌کنم بر لبه سه کاتالیزور تازه ایستاده‌ایم که کلاس‌های دارایی کاملاً جدیدی می‌سازند: هوش مصنوعی، رباتیک و خودمختاری. این‌ها از بسیاری جهات در هم تنیده‌اند.
**انتظار دارید تعداد صندوقهای اختصاصی پروپتک کمتر شود؟ این برای بنیان‌گذاران چه معنایی دارد؟**
**والاس:** بله فکر می‌کنم صندوقهای عمودی کمتر می‌شوند، در باریک‌ترین معنایی که گفت‌وگو را با آن شروع کردیم. صندوقهای اختصاصی که روی نرم‌افزار مصرفی و سازمانی متمرکز بر یک صنعت سرمایهگذاری می‌کنند، کمتر خواهند شد و تأمین مالی در این دسته احتمالاً ادامه کاهشی دارد.
عکس آن، سرمایهگذاری خطرپذیری در خود کسب‌وکارهای املاک است. فکر می‌کنم این تازه در آستانه انفجار است.
**اگر امروز در این بخش شرکتی تأسیس می‌کردید، ترجیح می‌دادید کدام مسئله را حل کنید؟**
**والاس:** مسکن همه‌چیز را می‌گرداند. هزینه مسکن اقتصاد ما را می‌گرداند و آمریکا با بحرانی واقعی در توان‌پذیری مسکن دست‌وپنجه نرم میکند. روشن نیست چطور می‌شود آن را حل کرد.